Mas o que ocorre quando a dívida de condomínio contraída não é paga e o banco retoma o imóvel que foi dado em garantia para satisfação do crédito oriundo do contrato de financiamento ou empréstimo com garantia imobiliária?

Os débitos que recaem sobre o imóvel permanecem em nome do devedor ou passa a ser de responsabilidade da instituição financeira?

Para responder a esta pergunta precisamos esclarecer o que significa obrigação “propter rem”.

Obrigação “propter rem” é aquela que se mantém sobre os direitos reais ou patrimoniais, ou seja, independente do fato ocorrido, perseguirá o bem onde quer que esteja, não tem caráter pessoal.

No caso do imóvel retomado pelo banco, com dívida de condomínio, o banco passará a ser o seu proprietário, mesmo que em condição provisória como é o caso da consolidação de propriedade fiduciária prevista no artigo 26 da Lei 9.514/97, onde o credor após a consolidação do bem é obrigado a vendê-lo em leilão, e, desta forma, passa a responder pelos débitos que recaem sob o imóvel.

Fonte: Síndico Legal

Autor: DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS – Graduado em Direito pela Universidade Paulista; Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pelo Legale; Especialista na área imobiliária e condominial; Sócio-Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados.

Diferença entre as funções do síndico e da administradora de condomínio

Visto que síndico e administrador de condomínio são duas profissões para a gestão condominial, é natural que muitas pessoas não saibam a diferença entre eles. Levando isso em consideração, montamos uma relação com as atribuições do síndico e as atribuições da administradora de condomínio:

Serviços prestados pela administradora de condomínios

O principal serviço da administradora de condomínios é cuidar da parte administrativa, jurídica e de recursos humanos do condomínio. Em outras palavras, a empresa fica responsável pela parte mais prática e burocrática da gestão condominial.

Algumas atribuições da administradora de condomínio são:

• Elaborar a folha de pagamento dos funcionários e contratos de trabalho;
• Emitir boletos de pagamento da taxa condominial;
• Cuidar das contas a pagar;
• Organizar o acesso aos documentos do condomínio e a pasta de prestação de contas;
• Gerenciar os encargos previdenciários;
• Fazer a gestão tributária do condomínio;
• Montar os demonstrativos de receitas e despesas;
• Realizar a cobranças em caso de inadimplência ou multas;
• Gerenciar o fundo de reserva condominial;
• Oferecer assessoria ao síndico e aos condôminos;
• Administrar a conta pool, quando houver.

É preciso ressaltar que todas as decisões finais devem ser tomadas pelo síndico, e não pela empresa. Além disso, todos os serviços prestados pela administradora de condomínios devem ser estipulados em contrato, que deve ser respeitado por ambas as partes.

Atribuições do síndico

As principais tarefas do síndico são estipuladas pelo Art. 1.348 do novo Código Civil de 2002. São elas:

• Convocar e realizar reuniões de assembleia;
• Ser porta-voz dos interesses dos condôminos;
• Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
• Cumprir e garantir que seja cumprida as normas da convenção coletiva, regimento interno e
• determinações da assembleia geral;
• Zelar pela conservação e segurança das áreas comuns, como salão de festas;
• Organizar e prestar serviços de manutenção no território do condomínio;
• Elaborar a previsão orçamentária anual, em conjunto com o conselho fiscal;
• Realizar a prestação de contas do condomínio anualmente e quando exigida;
• Impor advertências e multas, quando necessário;
• Por fim, fiscalizar o trabalho da administradora do condomínio.

Ademais, é preciso destacar que o síndico é o principal responsável pelo condomínio. Caso ocorra um problema durante o mandato, o gestor será o primeiro a responder civil e criminalmente.

No entanto, existe uma responsabilidade solidária entre o condomínio e a administradora. Isso significa que, se o problema for causado pela má gestão da administradora, a empresa também poderá vir a responder judicialmente pelo ato. Logo, existe uma responsabilidade civil (e, às vezes, criminal) da administradora do condomínio, bem como do administrador autônomo do condomínio.

É síndico e está pensando se vale a pena contratar os serviços de uma administradora para o condomínio que você gerencia? Existem algumas coisas que devem ser levadas em consideração antes de tomar esse grande passo. Entenda:

Como avaliar antes de contratar?

A primeira coisa fazer é avaliar a situação do condomínio. Será que o empreendimento tem condições financeiras de contratar uma administradora? Por isso, é fundamental analisar o orçamento e conferir se a conta bancária do condomínio tem condições de arcar com os custos de uma empresa de administração.

Além disso, é essencial analisar o perfil do próprio síndico. O gestor tem amplo conhecimento sobre finanças e contabilidade? Afinal, essa é uma área muito importante para o condomínio, mas também muito perigosa. Qualquer deslize pode gerar problemas de grande impacto, correndo o risco de causar sérios problemas financeiros e judiciais ao condomínio. Desse modo, a autogestão administrativa não é recomendável para todos os condomínios.

Já decidiu que o condomínio que você gerencia precisa do suporte de uma administradora? Então, vamos para o passo número dois: como escolher uma administradora de condomínios? É necessário fazer uma extensa pesquisa em busca de uma empresa confiável. Para isso, vá além do quanto cobra a administradora de condomínio e cheque as seguintes questões:

• Há algum processo vinculado ao CNPJ da empresa?
• Quantos anos a empresa utiliza esse CNPJ?
• Se houve mudança de CNPJ, qual foi o motivo?
• Conversa com colegas síndicos e busca recomendações de boas administradoras;
• Peça uma lista de clientes ativos da administradora e faça uma visita aos condomínios para conferir;
• Leia o contrato com cautela, de preferência com o auxílio de um assessor jurídico.
• Quais são os benefícios de contratar uma administradora?

Contratar uma administradora de condomínio não é obrigatório, mas traz uma série de benefícios para o empreendimento, os moradores e o próprio síndico.

Algumas das vantagens de contar com uma administradora de condomínio são:

• Receber auxílio qualificado na hora de cuidar das questões burocráticas, contábeis e jurídicas do condomínio;
• Melhor controle da inadimplência, visto que a empresa possui maior experiência sobre como realizar cobranças judiciais;
• A carga de trabalho do síndico é reduzida, deixando-o com mais tempo para focar em outras demandas e em novas formas de melhorar a vida em comunidade;
• É possível que a administradora auxilie na realização de reuniões de assembleia, treinamento de funcionários, captação de orçamentos com empresas terceirizadas e demais atividades essenciais da rotina condominial;
• Por lidar com as contas de diversos condomínios, as empresas conseguem reduções nos valores de taxas bancárias;
• Enfim, a administradora pode gerenciar a verba do condomínio buscando reduzir despesas e assim diminuir o valor das taxas condominiais.

Para finalizar, o síndico e o conselho fiscal devem ficar de olho nos serviços da administradora. Assim, todas as partes devem trabalhar em conjunto para melhorar ainda mais a harmonia no condomínio.

Fonte: Townsq

Queremos ajudar você a cuidar da contabilidade do condomínio e realizar a prestação de contas com segurança e propriedade. Portanto, preparamos essa publicação com tudo o que você precisa saber sobre obrigações contábeis do condomínio.

Com este artigo, você vai aprender:

• Qual o regime tributário de condomínio?
• Obrigações contábeis de condomínio
• Obrigações fiscais de condomínio

Qual o regime tributário de condomínio?

Em primeiro lugar, vamos começar falando sobre o regime tributário do condomínio. Regime tributário é o nome dado ao conjunto de leis e normas que determinam o tipo de tributação que uma pessoa jurídica deve obedecer. Em outras palavras, é a partir do regime tributário que se define quais impostos uma empresa deverá pagar.

Apesar de possuírem CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), condomínios não são considerados pessoas jurídicas perante a lei. Como todo o dinheiro arrecadado pelo condomínio deve ser utilizado para arcar com as despesas e melhorias no empreendimento, não existe lucro dentro do âmbito condominial. E, desta forma, condomínios não geram renda.

Por não produzirem renda e nem prestarem serviços, os condomínios não se enquadram em nenhum modelo de regime tributário. Porém, isso não quer dizer que condomínios não precisam pagar impostos ou lidar com obrigações fiscais. A seguir, compreenda melhor quais são as obrigações contábeis do condomínio.

Obrigações contábeis de condomínio

Uma das partes mais importantes da administração condominial, é arcar com as obrigações contábeis. Inclusive, fazer o recolhimento de impostos e realizar as obrigações fiscais e previdenciárias é um dos deveres do condomínio. Dessa maneira, não arcar com essas demandas dentro do prazo estabelecido pelo eSocial pode resultar em multas administrativas.

Entenda quais são as obrigações contábeis do condomínio, divididas entre fiscais e previdenciárias:

Obrigações fiscais do condomínio

Primeiramente, vamos começar este artigo explicando o que são as obrigações fiscais do condomínio. As obrigações fiscais são parte importante da gestão tributária do condomínio. Sobretudo porque elas compõem uma série de encargos e declarações que o condomínio deve entregar aos órgãos públicos. Logo, o condomínio que não estiver quite com os seus compromissos junto à Receita Federal ou Estadual, pode vir a sofrer penalidades. Saiba quais são as principais obrigações fiscais do condomínio:

Cadastro CNPJ

Mesmo sem ter personalidade jurídica, é obrigatória a inscrição do condomínio junto à Receita Federal. O cartão do CNPJ deve ser guardado pelo síndico em local seguro e organizado. Da mesma forma, o condomínio precisa estar devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa medida é determinada pelo novo Código Civil brasileiro, conforme o Art. 1.332.

DARF

A DARF do condomínio é o Documento de Arrecadação de Receitas Federais. Em síntese, essa obrigação fiscal é uma guia emitida pelo Ministério da Fazenda e pela Receita Federal para que o contribuinte faça o pagamento de tributos. Assim, a DARF serve tanto para realizar o pagamento de tributos de operações financeiras, quanto para cumprir com determinadas obrigações contábeis, como o IRPF, PIS, COFINS, CSLL, entre outros.

DIRF

É a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte. Essa obrigação contábil tem a finalidade de fiscalizar o Imposto de Renda. Ela deve ser entregue uma vez por ano, sempre na segunda quinzena de fevereiro.

RAIS

Significa Relações Anuais de Informações Sociais. Assim sendo, o RAIS serve para fiscalizar as contratações feitas por condomínios e empresas no país. Segundo às normas, deve entregue ao Ministério do Trabalho anualmente, através do site do órgão.

Obrigações previdenciárias do condomínio

Por sua vez, os tributos voltados à previdência social são obrigatórios apenas para os condomínios que possuem funcionários contratados. Contudo, também existem as obrigações previdenciárias no caso de contratação de prestadores de serviço terceirizados. Confira:

Mão de obra com carteira assinada

FGTS
Em primeiro lugar, vamos falar sobre o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. O pagamento é feito mensalmente, com base de cálculo de 8% da remuneração mensal do funcionário. Ademais, deve ser quitado até o dia 7 do mês seguinte em que o salário foi pago.

INSS
Em seguida, temos o INSS. O valor desse tributo previdenciário equivale a 20% do salário do profissional. Ele é recolhido até o dia 20 do mês subsequente.

PIS
O PIS é o encargo que financia o seguro-desemprego. Desse modo, a alíquota é equivalente a 1% da folha de pagamento. Entretanto, é importante conferir o valor cobrado pela sua região, pois a quantia varia conforme as normas do município.

CAGED
É o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados, criado com a finalidade de controlar as admissões e demissões sob o regime da CLT. Para isso, deve ser entregue até o final do dia que antecede o início do trabalho de um novo funcionário no condomínio.

IRRF
Resumidamente, este é o Imposto de Renda Retido na Fonte. É apurado mensalmente e deve ser entregue até o último dia útil dos primeiros dez dias do mês seguinte ao salário.

IRPF
Por outro lado, também há o Imposto de Renda de Pessoa Física. Deve ser entregue anualmente, até o último dia útil do mês de fevereiro.

RAT
Significa Riscos Ambientais do Trabalho e substitui o antigo Seguro de Acidente de Trabalho. Nos condomínios, é retido o percentual de 2%, que é multiplicado pelo valor do FAP (Fator Acidentário de Prevenção), de 0,03%.

Contribuição sindical: essa obrigação contábil de condomínio deixou de ser exigida com a Reforma Trabalhista, em 2017. Desde então, a contribuição ao sindicato patronal e das categorias é voluntária.

Mão de obra terceirizada

Muito se engana quem pensa que contratar prestadores de serviço autônomos e terceirizados é o mesmo que não pagar obrigações contábeis.

Em contratações com valor acima de R$ 215,05 por nota fiscal, o condomínio deve fazer retenção da contribuição com:

• PIS;
• COFINS (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social);
• CSLL (Contribuição Sobre o Lucro Líquido);
• Ou então, através do INSS.

Se a empresa contratada é optante pelo Simples, recolhe-se apenas os 11% do INSS. Se não, é recolhido 1% do CSLL, 3% de COFINS e 0,65% de PIS, pagos através de DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal), pelo código 5952. É preciso que esses pagamentos sejam feitos até o dia 20 do mês subsequente.

Pronto! Agora você já possui tudo o que precisa saber para lidar com as obrigações contábeis do condomínio. Próximo passo: mãos à obra!

Fonte: Townsq